תיק אזרחי (ב”י) 62594-05-22 דנה שרי אלמוזנינו נ’ מירב נוי אברהם

בתהפוכות הבניין - בין היורשים לאב:

1. זה סיפור משפחתי ישראלי על נפילת בניין ועל נתח נדל"ן. הנתבעים, אחות ושני אחים, ירשו את זכויות הבעלות בדירת מגורים בת שלושה חדרים שהייתה מצויה בבית משותף שנבנה ברחוב סרלין 36-38 בחולון בשנות ה-60 של המאה העשרים [להלן: "הדירה"].  בהתאם להסכם שנכרת עם הנתבעים ביום 23.8.21 רכשה מהם התובעת, בת 19 בלבד באותה העת, את זכויותיהם בדירה [להלן: "הסכם המכר"].  מסירת החזקה בדירה נקבעה בהסכם המכר ליום 7.10.21, בחלוף 45 ימים מחתימתו.
2. אביה של התובעת, רואה חשבון בהשכלתו שתצהירו תיארו כמי ש"כיהן ומכהן בתפקידי ניהול בכירים ובקיא בעסקאות שכאלה" [להלן: "האב"], הוא שיזם את העסקה, מימן אותה, ניהל אותה, ועשה כבתוך שלו בחשבון בנק שנפתח על שם התובעת רק לצורך כך [ראו עדות התובעת בעמ' 23 לפרוטוקול דיון ההוכחות, להלן: "הפרוטוקול", שורות 19-28, תשובותיה בפרוטוקול דיון קדם המשפט מיום 16.2.23, עמ' 4, שורות 9-15, להלן: "פרוטוקול קדם המשפט", והסברי האב בעמ' 19-20 לפרוטוקול], באשר על פי עדות האב - "המטרה הייתה לחפש דירה של פינוי בינוי בטווח כלשהו", "למעשה כל האירוע הזה הוא רצון לקנות דירה לבת שלי, זה המהות, ואז חיפשתי דרך מתווך דירה שיש בה סיכוי טוב בטווח הנראה לעין לפינוי בינוי, וזה מה שהוא הציע לי". בדומה, שאיפת האב, כפי שנמסרה מלכתחילה למתווך באותה עסקה, הייתה לנכס עם "סיכוי לפינוי בינוי גם בטווח הארוך" [ראו פרוטוקול קדם המשפט, עמ' 2-3, ונספח א' לתצהיר האב].
3. ביום 12.9.21 התמוטט חלק מהבניין המשותף, אמנם לא אותו חלק שמצויה בו הדירה, ברם הבניין כולו הוכרז כמסוכן, פונה מיושביו ונאסר לכניסה. אירוע מדאיג זה אף עמד במרכז תשומת הלב הציבורית במשך זמן מה.
4. התובעת השלימה את עסקת רכישת הדירה בחודש דצמבר 2021, זכויות הבעלות בדירה נרשמו על שמה בלשכת רישום המקרקעין בחודש ינואר 2022, ובתחילת חודש מאי 2022 חתמה על הסכם פינוי-בינוי עם חברת אאורה מחדשים את ישראל בערעור מיסים [להלן: "אאורה"].
5. בהתאם להסכם עם אאורה זכאית התובעת לקבל דירה חדשה בבניין חדש שתקים אאורה על המקרקעין שגודלה יעלה על שטח הדירה הקודמת שמכרו הנתבעים לתובעת בלא פחות מ-12 מ"ר, כולל ממ"ד, ויתווספו לה מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר, חניה קונבנציונלית, ומחסן בשטח של 4 מ"ר [ראו סעיף 10 להסכם עם אאורה].
6. בהסכם עמה אף התחייבה אאורה לשלם לתובעת עד להשלמת בניית הדירה החדשה, ומדי חודש בחודשו, דמי שכירות שהועמדו לבסוף על סך של 4,500 ₪, ושהאב הודה כי התובעת קיבלה אותם לפחות מ-1.7.22 [ראו פרוטוקול קדם המשפט, עמ' 1, שורות 28-29].
7. בפרסום של אאורה באתר יד 2 שהוצג על ידי הנתבעים, הפליגה זו כך: "בספטמבר 2021 קרס בניין מגורים ברחוב סרלין בחולון, יממה וחצי בלבד לאחר שפונה מהדיירים בעקבות רעשים וסדקים חשודים. כשלושה חודשים לאחר קריסת הבניין, נבחרה חברת ״אאורה מחדשים את ישראל״, חברת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל- לבנות את הבניין מחדש, הפעם כבניין מעוצב יפהפה, בטוח יותר", וכן - "חברת אאורה לקחה על עצמה לבנות בניין מגורים חדש ומודרני בן 14 קומות עם 89 דירות במגוון גדלים, 2-5 חדרים, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים, כולם במפרט יוקרתי ומפנק.  תמהיל הדירות החדשות מתאים לצעירים, זוגות ומשפחות קטנות.  בבניין עצמו יש מועדון דיירים מרווח וגן ילדים.  סביבת הבניין תפותח ותשודרג ללא הכר, והבניין יתנשא גבוה מעל כל השכונה עם נופי שדות ירוקים".
8. מעז יצא אפוא מתוק לתובעת - מקריסת בניין נוראית לקפיצת דרך כלכלית. אחרי חודשים ספורים של חשש ודאגה קיבלה התובעת, כמעט מן המוכן, משאין לבעלי הדירות בבניין ברירה אחרת [להמחשתן הקומית של תלאות הדרך הרגילה להשגת הסכמות בעלי הדירות במידה הנדרשת - ראו "הקרב על התמ"א", ארץ נהדרת, שידורי קשת, 2014], עסקת פינוי ובינוי שתכניס לכיסה נתח נדל"ן נכבד, זה שהאב היה מוכן מלכתחילה להמתין לו גם שנים רבות, ודמי שכירות חודשיים מובטחים בסך של 4,500 ₪, עד להשלמת אותה עסקה.
9. צאו וראו - בהתאם לחוות דעת מומחית התובעת שנערכה ליום 27.10.21 [להלן: "חוות דעת מומחית התובעת"] שוויה של דירה חדשה כאמור יעמוד על כ-2,000,000 ₪, יותר מ-400,000 ₪ מהמחיר ששילמה התובעת. דהיינו רווח בשיעור של יותר מ-25%.  כל זאת בלי לדייק את עליית ערך הנדל"ן מאז.
10. דומה כי בדורנו אנו שתורת הנדל"ן חביבה בו על ישראל וכל תפארתו של האדם היא ממנה ו"אפילו שואבי מים שאצל הבאר" מתדיינים בסוגיות שניים אוחזין בתמ"א [על משקל פתיחת "שני תלמידי חכמים שהיו בעירנו", מאת ש"י עגנון, הוצאת שוקן, 1960], אין צורך בהסמכה שמאית על מנת לעמוד על גמולה הטוב של התובעת מהעסקה.
11. ובמה גמלה התובעת מיד לאחר שטעמה מיערת הדבש הזו?
12. כשבועיים לאחר חתימתה על ההסכם עם אאורה, הגישה התובעת תביעה זו ובה עתרה לקבלת הסעדים החלופיים הבאים מהנתבעים:

• הפיצוי המוסכם על פי סעיף 11ד. להסכם המכר בסך של 158,000 ₪, כשהוא משוערך למועד הגשת התביעה.
• לחילופין - הפיצוי המוסכם על פי סעיף 11ה. להסכם המכר בסך של 500 ₪ בגין כל יום של איחור במסירת הדירה.
• לחילופי חילופין - שכר דירה חודשי בסך של 4,300 ₪ בהתאם לחוות דעת מומחית התובעת המסתכם בסך של 25,800 ₪ עד להגשת התביעה, ובנוסף - סעד הצהרתי כי הנתבעים מחויבים לשלם לתובעת את שכר הדירה האמור לכל חודש שלאחר הגשת התביעה ועד "למועד מסירת הדירה בפועל".

13. כל זאת, אללי, בטענה כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר משום שבמועד שנקבע למסירת החזקה בדירה, המצוין בסעיף 1 לפסק דין זה, הם לא מסרו לה בפועל את החזקה, כאמור - בשל קריסת חלק מהבניין ואיסור הכניסה אליו.
14. לא מן המותר לציין לעניין זה כי בכתב התביעה נמנעה התובעת מלציין במילה או בחצי מילה את ההסכם שחתמה עם אאורה ואת התמורות המגיעות לה על פיו, לרבות קבלת שכר דירה חודשי בסכום העולה על הערכת דמי השכירות בחוות דעת מומחית התובעת, ותחת זאת התאוננה על כך ש"כל עוד לא קיבלה, ועודנה לא מקבלת התובעת את החזקה בדירה באופן הקבוע בהסכם המכר נמנע ממנה האפשרות לנהוג בדירה מנהג בעלים מלא, לרבות להשכיר את הדירה ולמצות את ההכנסה ממנה".
15. אם לא די בכך - בכתב ההגנה לתביעה שכנגד שהגישה התובעת ביום 30.11.22 היא טענה, ללא כל סייג, כי ההסכם עם אאורה נחתם רק ביום 1.8.22 "לאחר הגשת כתב התביעה" [ראו סעיפים 26.3 ו-28.2 לכתב התשובה], בעוד שבתצהיר העדות הראשית של האב שהוגש לאחר שהתובעת נאלצה לגלות את ההסכם עליו חתמה עם אאורה, הוא הודה כי "ביום 8.5.22 נחתם ע"י התובעת (בנוכחותי) הסכם פינוי בינוי מול חברה אאורה".
16. חמור מזאת - בתצהיר העדות הראשית של האב אף הודה הלה שכבר "החל מחודש יולי 2022 קיבלה ומקבלת התובעת לחשבון הבנק שלה סך של 4,500 ₪ לחודש מחברת אאורה" [ראו סעיף 24 לתצהיר זה], ברם בכתב ההגנה שכנגד שהוגש ע"י התובעת כאמור בסוף חודש נובמבר 2022, הוסתרה עובדה זו מבית המשפט [ראו סעיפים 26.4 ו-28.3 לכתב ההגנה].
17. על הלך הרוח העסקי העומד מאחורי התביעה ניתן היה ללמוד כבר מתשובותיו הבלתי עקיבות של האב לשאלות בית המשפט במהלך הדיון הראשון בתיק, כמצוטט להלן:

"ש.     אני מנסה להבין, בסופו של דבר ההסכם הזה עם אאורה של הפינוי בינוי יביא         אתכם למצב של קבלת דירה חדשה?