ת. נכון.
ש. ובשל הקריסה של הבנין מצבכם השתפר במצב הכלכלי?
ת. לא מסכים. הרכישה של הדירה המטרה שלה היתה פינוי בינוי, זה כתוב גם ערב הקריסה, זה כתוב בהתכתבות שלי עם מתווך שחיפשתי. ולכן המטרה היתה לחפש דירה של פינוי בינוי בטווח כלשהו.
ש. וקיבלת את זה בטווח קצר.
ת. זה בדיעבד.
ש. אז לא הרווחת בסופו של דבר?
ת. לא הרווחתי לעומת מה שתכננתי לעשות ערב העסקה, זו היתה המטרה, להפך, למעשה היתה תקופה שהיה נכס לכאורה שהוא בבעלותי ואני לא יכול להפיק ממנו שום הכנסה, מה שבאלטרנטיבה הייתי מקבל".
[ראו עמ' 2 לפרוטוקול קדם המשפט, שורות 1-13].
- על הלך הרוח הדיוני לפיו נוהלה התביעה ניתן ללמוד גם מתשובותיו הבוטות של האב במהלך חקירתו בדיון ההוכחות בפעמים האלו:
"עו"ד הורוביץ: למה לא אמרת בשום מקום, כי אני קורא בכתב התביעה, בשום מקום לא בתצהיר שלך גם כן, בשום מקום לא נרשם שנחתם הסכם עם אאורה מדוע?
העד, מר אלמוזנינו: איפה זה רלוונטי?
עו"ד הורוביץ: לא רלוונטי?
העד, מר אלמוזנינו: בעיניי לא רלוונטי"
[ראו עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 34-39].
"עו"ד הורוביץ: הגשת תביעה ולא ציינת את ההסכם עם אאורה, באיזשהו שלב מתחילה לשלם פה מאז עברו שנתיים.
העד, מר אלמוזנינו: כן.
עו"ד הורוביץ: למה לא תיקנת את התביעה?
העד, מר אלמוזנינו: מה יש לתקן?"
[ראו עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 35-39].
- הנתבעים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד.
- בכתב ההגנה עמדו הנתבעים על כך שאין המדובר בהפרה של הסכם המכר מצדם אלא ב"כוח עליון, במקרה עליו דיברה כל המדינה", וכי "לתובעת לא נגרם כל נזק, להפך היא עשתה את עסקת חייה", וזאת באשר רק עקב קריסת המבנה הצליחו בעלי הדירות בו לקדם עסקת פינוי בינוי "בקצב שיא של כ-3 חודשים ממועד הקריסה", ועל כן ניתן להכתיר את התביעה כ"מקרה בוטה של חמדנות וניצול לרעה של הליכים משפטיים".
- על אחת כמה וכמה באשר לגרסת הנתבעים אף הוצע לתובעת לבטל את העסקה לאחר קריסת הבניין, ברם היא בחרה להשלימה מתוך גמירת דעת לגבי מצבה הנוכחי של הדירה.
- עוד הצביעו הנתבעים על כך שרישומה של התובעת הצעירה כבעלת הדירה הוא "בבחינת עסקה מלאכותית שנועדה להתחמק ממסים" וכי היא נעדרת כל זכות עמידה בתביעה, וזאת באשר להשקפת הנתבעים האב הוא הרוכש האמתי של הדירה והתובע הלכה למעשה.
- הנתבעים אף אחזו בטענות קיזוז הנובעות לשיטתם הן מהוצאות שהוציאו לצורך ייעוץ משפטי במסגרת הסכם המכר, הן מכך שהתובעת היא שהפרה את הסכם המכר בכך שהיא "מתכחשת להתחייבותה לקבל את הדירה AS IS", ועל כן היא זו שהפרה את ההסכם ומחויבת בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 158,000 ₪, והן בגין ריבית פיגורים הנובעת מאיחור מצד התובעת בתשלום התמורה.
- התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים נסמכה על אותם סעדים ונזקים נטענים.
בתהפוכות ההסכם - בין חולון לסדום:
- אל הגמול ההלכתי הישר והטוב של תביעה זו, המתגלם בכלל לפיו "כופין על מידת סדום", ניתן להגיע דרך דין הסיכול [סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, להלן: "חוק התרופות"] וזאת משעל פניו קריסת בניין מגורים בדרך זו אינה צפויה כמו מלחמה, שריפה ורעידת אדמה, או דרך דין הפיצוי המוסכם [סעיף 15 לחוק התרופות], אלא שהצדדים עצמם השאירו טביעות רגליים ברורות בדרך אחרת, שבה הילכו בפועל.
- על משקל האמרה המפורסמת המיוחסת לבודלר הרי שתחבולתו הגדולה ביותר של כתב התביעה כאן היא לשכנע אותנו באי קיומו של הסכם המכר ובכך להסיט את הדיון לשאלות של סיכול החוזה והפיצוי המוסכם המניחות כי אכן הנתבעים הפרו את הסכם המכר, דהיינו כי הסכם המכר לא קוים, והחזקה לא נמסרה.
- אלא שאיפכא מסתברא - כמנותח בסעיפים 68-74 לסיכומי הנתבעים, התחקות אחר השתלשלות הדברים תביא למסקנה מובהקת כי מיזוג ציפיות הצדדים מהסכם המכר עם התנהגותם לאחר אירוע קריסת הבניין ועד להגשת התביעה מלמד על כך שהסכם המכר קוים על ידם באמצעות הדוקטרינה של קיום בקירוב.
- לא זו בלבד - הגורם היוזם והמוביל לכך היה האב, שעה שהנתבעים בהגינותם העניקו לו אורכות לצורך שקילת הדברים ואפילו אפשרו לו להחליף את בחירתו, עד שגמר בדעתו.
- כך, המסרים הראשוניים בין הצדדים שהוצגו בדיון הוחלפו ביום 3.10.21, כשלושה שבועות לאחר קריסת הבניין. אז פנה האב לב"כ הנתבעים בהודעת דואר אלקטרוני וסוכם בין הצדדים על מתן ארכה של 30 ימים לעניין קיום חיוביהם השלובים של הצדדים למסירת הדירה כנגד תשלום יתרת התמורה, כך שהעסקה תושלם או תבוטל עד ליום 7.11.21.
- כך, אחר הדברים האלה ביום 31.10.21 פנה האב לנתבעת מס' 1 והציע לה בחירה באחת מבין שלוש אפשרויות. שתי האפשרויות הראשונות נועדו להשלים את עסקת המכר במצב הקיים כפי שהיא, תוך הסכמה על תרופות נקודתיות שונות להפסד דמי השכירות הצפוי לתובעת לטענתה כתוצאה מהעדר האפשרות להשכיר את הדירה במצב הדברים הנוכחי. האפשרות השלישית הייתה ביטול הסכם המכר, תוך התחשבות ב"עלויות העסקה והמימון על הכסף שלי ששולם כבר".
- כך, מיד נענה האב כך - "שתי האפשרויות הראשונות שלך אינן אופציה מבחינתנו. כיוון שאינך מעוניין להשלים את העסקה כפי שנחתמה עם אופציה להשבחת הנכס בתקופה קצרה יחסית, האופציה השלישית של ביטול העסקה לחלוטין הינה האופציה היחידה. במסגרת ביטל העסקה יושבו הכספים ששולמו לאלתר".
- כך, האב קיבל הצעה זו על אתר וללא סייג כאשר השיב: "מאה אחוז. אעדכן את עורכות הדין", ואף הפציר - "האם יש מניעה להשיב לי את הכסף ממש מחר?". התנכרותו המתחכמת של האב במהלך עדותו למשמעותה הברורה של הפצרתו, כרסמה אף היא במהימנות אותה עדות [ראו עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 12-25].
- מה קרה בין ברית כרותה לשפתיים זו ועד למכתב ב"כ התובעת מיום 4.11.25 בו, בניגוד גמור לאמור, התבקשה השלמת העסקה תוך העלאת טענות מן הגורן ומן היקב בדבר הפרות הנתבעים את הסכם המכר וזכותה של התובעת לפיצוי בגין כך?
- על פי סברת הנתבעת מס' 1 נקודת המפנה נעוצה במידע שהגיע לתובעת על המגעים המתקדמים עם חברת אאורה [ראו עמ' 32 לעדותה בפרוטוקול, שורות 13-20]. מנגד, האב סכר עניין זה באמצעות תשובה שקינח בשאלה רטורית - "כי זאת הייתה החלטה שלי לא לבטל את העסקה, זה לא מתמטיקה הרי נכון?" [ראו עמ' 15 בפרוטוקול, שורות 38-39], וכל זאת מפי מי שהוא רואה חשבון ואף העיד על עצמו כמצוטט לעיל שהוא "כיהן ומכהן בתפקידי ניהול בכירים ובקיא בעסקאות שכאלה" ושעה שחזקה היא ש"אין אדם טורח בסעודה ומפסידה" [תלמוד בבלי, כתובות, דף י', ע"א].
- כך או אחרת, הנתבעים לא דרשו בתשובתם לב"כ התובעת את אכיפת הקיבול המצוטט בסעיף 32 לעיל, וזאת חרף המתמטיקה הפשוטה לפיה ככל שהיו עומדים על קיום מילת האב האמורה והסכם המכר היה מתבטל, היו הם אלה שמשלשלים לכיסיהם את רווחי עסקת הפינוי-בינוי שהייתה נחתמת.
- כך, בניגוד לפרשנות שמבקש ב"כ התובעת לכפות בסעיף 7.9 לסיכומיו על האמור במכתב ב"כ הנתבעים מיום 8.11.21, דחו הנתבעים כבר במכתב זה את דרישתה התמוהה של התובעת במכתב בא כוחה מיום 7.11.24 כי יתרת התמורה תופקד בנאמנות עד ש"המוכרים יוכלו להעביר את החזקה בדירה בתנאים הקבועים בהסכם המכר", והציעו את הדרך בה הלכו הצדדים לבסוף והיא כי בשל אותו "כוח עליון" שמונע את מסירתה הפיזית של הדירה יסדירו הצדדים את המשך ההתנהלות ביניהם "לאור המצב החדש".
- דוק ואשכח - התובעת לא רכשה דירה למגוריה, אלא ביצעה השקעת נדל"ן על מנת לגרוף ממנה הון עתידי בדמות עסקת פינוי בינוי פוטנציאלית. בנסיבות שנוצרו, הרי שהתכלית ההונית האמורה התגשמה החל מאותו רגע בו כתוצאה מבחירתה להשלים את העסקה התאפשר לה לממש את אותו פוטנציאל ולנהוג בדירה כמנהג בעלים וכמנהג מחזיק בכל הנוגע למשא ומתן עם אאורה בו היה אביה מעורב [ראו תשובות האב בעמ' 17 לפרוטוקול, שורות 25-33], בחתימתה על ההסכם עם אאורה, ובקבלת דמי שכירות חודשיים מאאורה.
- קבלת גישת התביעה כי עד היום לא קיבלה התובעת את החזקה בדירה תהפוך את המשפט לתיאטרון אבסורד, כאשר על בימה דיונית זו תציג עדות התובעת רוכשת דירה ותובעת שאינה יודעת כמעט דבר על הרכישה והתביעה, ואילו בעדות האב יתגלם חיכיון נצחי למסירת הדירה הישנה, למרות שזו לא תבוא לעולם [ראו "מחכים לגודו" ס' בקט, 1953], וכעולה מהדיאלוג המעגלי הבא:
"העד, מר אלמוזנינו: אני רוצה להגיד משהו מה שאתה שואל אותי פה זה האם אני התקבל לא התקבל כן עשיתי לא עשיתי אני רוצה להגיד משהו, העסקה בסוף התקדמה למקום שאנחנו נמצאים בו עכשיו, זה אמת העסקה הגיעה לאן שהגיעה, אז אם מישהו חשב שקיבלתי את הדבר הזה אז למה לא התעקשו על זה, למה אף אחד לא בא ואמר לי בוא זה הסיכום זה לא קרה הרי, העסקה בסוף אמנם אחרי הרבה מאמצים הגיעה בסוף לסוף שלה.